sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile iş birliği içerisinde hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda, kiralık ve satılık konut piyasasındaki güncel değişimler analiz edildi.
Rapora göre, yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki duraklama devam ediyor. Mart 2025 itibarıyla yıllık reel fiyat değişim oranları, ülke genelinde -8,9, İstanbul’da -9,2, Ankara’da -3,0 ve İzmir’de -5,2 seviyelerinde belirlendi. Cari fiyatlardaki artış da devam ediyor; Şubat 2025’e göre 0,1 puan artışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyatları yüzde 25,9 artış gösterdi. Satılık konut arzında ilan yaşı, ülke genelinde ve özellikle İstanbul ile Ankara’da azalma gösterirken, İzmir’de ise artış kaydedildi. Konut talep endeksi ise Mart 2025’te yüzde 2,8 oranında bir azalma ile düşüş trendini sürdürdü.
Yıllık bazda reel kira değişimi, ülke genelinde yüzde 0,5 olarak belirlendi. Kiralık konut arzında ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı, mart ayında düşerek yüzde 38,8 seviyesine ulaştı. Kapatılan ilan yaşı, ülke genelinde ve üç büyük şehirde de kısaldı.
Kiralık konut talep endeksi, Şubat ayına göre yüzde 5,2 oranında bir artış gösterdi; buna rağmen geçen yılın aynı dönemine kıyasla %11,3 daha düşük seviyelerde kaldı.
Reel konut fiyat endeksindeki paralel seyir
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artış gösteren ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan bu yana düşüş göstermekteydi. 2024 Kasım ve Aralık aylarında sınırlı bir artış yaşanırken, 2025’in ilk iki ayında bu artış trendinin son bulduğu ve endeksin yeniden düşüşe geçtiği gözlemlendi. Mart 2025’te reel konut fiyat endeksi, paralel bir seyirle 157,4 seviyesine ulaştı.
Üç büyükşehirdeki reel satılık konut endeksinde artış
Ülke genelindeki reel fiyat düşüşü, 2024 yılının sonlarına doğru son buldu ve Kasım ile Aralık ayında artış kaydedildi. Şubat ayında konut reel satılık fiyat endeksi, paralel bir seyir izledi. Şubat’tan Mart’a gelindiğinde, reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,3 puan, Ankara’da 0,9 puan ve İzmir’de 1,2 puan artış gösterdi. Mart ayında reel konut fiyat endeksi, (Eylül 2017=100) İstanbul’da 153,7, Ankara’da 187,5, İzmir’de 168,6 seviyelerine yükseldi.
Reel fiyatlardaki yıllık değişim negativesini sürdürüyor
Büyük depremin ardından Şubat 2023’te geçici bir yükseliş yaşanan yıllık reel fiyat artışları, Mart 2023’ten itibaren yeniden azalmaya dönüşmüştü. 2024 yılı başından itibaren reel fiyatlarda gözlemlenen düşüş, Mart 2025’te yıllık fiyat değişimi oranının Şubat 2025’e göre 0,7 puan artarak -8,9 seviyesine yükselmesine rağmen, negatif bölgede kalmaya devam etti. Aynı zamanda, reel fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024’ten itibaren zayıf bir ivme kaybettiği dikkati çekti.
Üç büyükşehirde yıllık reel fiyat artışındaki gerileme
Ülke genelinde ve üç büyük şehirde de reel satış fiyatlarındaki yıllık artışlar hızla azalma gösteriyor. En belirgin düşüş, İstanbul’da yaşandı. Temmuz 2022’de yüzde 89,8 ile zirveye ulaşan yıllık reel fiyat artışı, sert bir gerilemeyle Haziran 2024’te -23,8’e düştü ve Mart 2025 itibarıyla -9,2 seviyesine kadar indi. İzmir’deki yıllık reel fiyat artışları, Temmuz 2023’ten itibaren azalmaya devam ederek Mart 2025’te -5,2 seviyesine ulaştı.
Ankara’da ise yıllık reel fiyatlar, İstanbul ve İzmir’e göre farklı bir seyir izledi. Kahramanmaraş depreminin etkisiyle Nisan 2023’e kadar yükseliş gösteren reel fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren hızla düşmeye başladı. Mart 2025 itibarıyla Ankara’da yıllık reel fiyat değişimi -3,0 olarak belirlendi. Bu ivme kaybı, ülke genelindeki düşüş eğilimiyle paralellik gösteriyor.
Cari fiyatlarda ılımlı artış devam ediyor
Cari fiyatlarda yıllık artış oranlarında, 2023’ün başlarından itibaren belirgin bir yavaşlama gözlemleniyor. Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyon etkisi altında artmaya devam etse de artış hızı belirgin şekilde yavaşladı. Ülke genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlarla yıllık artış oranı, Mart 2025 itibarıyla yüzde 25,9 seviyesinde kaydedildi.
Cari fiyatların yıllık artışları, üç büyükşehirde de Mart 2025 itibarıyla artmayı sürdürdü. İstanbul’da zirve Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile kaydedilmiş, ardından düşüş bulmuştu; Mart 2025 itibarıyla yıllık fiyat artışı yüzde 25,4 seviyesine ulaştı. Ankara ve İzmir’de ise zirve, Eylül 2022’de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile gerçekleşti. Mart 2025 itibarıyla bu iki şehirde yıllık artış oranları yüzde 33,9 ve yüzde 31,0 seviyelerine ulaştı.
Yüksek seviyelerden uzaklaşılmış olsa da, ülkedeki genel düşüş eğilimi Ekim 2024’ten itibaren kırılmış ve yıllık cari fiyat değişimleri yukarı yönlü bir eğilim izlemeye başlamıştır. Ocak ve Şubat arasında yıllık cari fiyat artışlarında ülke genelinde 2,7 puan, İstanbul’da 2,6 puan, Ankara’da 2,9 puan ve İzmir’de 3,2 puanlık artış kaydedilmiştir.
Konut arzında artış gözlemleniyor
Satılık konut ilan sayısında, ülke genelinde ve üç büyük şehirde artış yaşanmaktadır. Geçen ay ile karşılaştırıldığında, satılık konut arzı ülke genelinde yüzde 4,6, İstanbul’da yüzde 3,9, Ankara’da yüzde 3,7 ve İzmir’de yüzde 6,3 oranında yükseldi.
İstanbul ve Ankara’da kapatılan ilan yaşı uzadı
Kapatılan ilan yaşı, Mart 2025 itibarıyla, Şubat 2025’e kıyasla ülke genelinde 1,6 gün, İstanbul’da 0,9 gün ve Ankara’da 2,7 gün uzarken, İzmir’de ise 0,5 gün kısaldı. Son verilere göre kapatılan ilan yaşı, ülke genelinde 56,0 gün, İstanbul’da 56,7 gün, Ankara’da 39,9 gün ve İzmir’de 69,0 gün olarak kaydedilmiştir.
Konut talebinde düşüş devam ediyor
Şubat 2023’te meydana gelen depremin ardından evvelce düşüş gösteren konut talep endeksi, Kasım 2023’te 88,7 seviyesine gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yukarı yönelen endeks, Kasım 2024’te tekrar düşüş göstermiştir. Bu eğilim, Mart 2025’te de devam etti; endeks, Şubat’tan Mart ayına yüzde 2,8’lik bir azalma ile 140,7 seviyesine düştü ve geçen yılın aynı dönemine kıyasla ise yüzde 25,2 oranında daha yüksek bir seviyede gerçekleşti.
Reel kirada yıllık değişim pozitif alanda devam etmektedir
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış reel kiralardaki yıllık değişim oranları, uzun bir süredir azalma eğilimi göstermekteydi. Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı, Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 itibarıyla negatif seviyelere inen yıllık reel kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık -15 olarak kaydedildi. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş hızı azaldı ve bu eğilim, Ağustos’tan itibaren belirgin hale geldi. Şubat ve Mart itibarıyla kiralık konut reel fiyatları, yıllık bazda aynı seviyede kalmıştır.
Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos ile Kasım ayları arasında düşüş yaşadıktan sonra, Aralık ayından itibaren ufak bir artış eğilimi göstermeye başlamıştır. Mayıs ayından itibaren belirgin bir artış kaydeden konut talep endeksi, Ağustos ve Kasım ayları arasında sert bir düşüş yaşadı. Aralık ayında artan kiralık konut talep endeksi, Mart 2025’te bir önceki aya göre yüzde 5,2 artarak 160,5 seviyesine yükseldi; ancak geçen yılın aynı dönemine kıyasla talep, %11,3 daha düşük seviyede gerçekleşmiştir.
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM’ın yayınladığı kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınırken, ilan edilen fiyatlardan geçirilen kiralamalar ile gerçekleşen fiyata dair bilgi bulunmamaktadır. Dolayısıyla, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesaplamak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlediği kira fiyatı endeksi ise “aynı evde ikamet eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Kaynak: Ekonomim
