ŞEBNEM TURHAN
Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine başlaması, tüm kredi faizlerinin yanı sıra konut kredileri için de bir düşüş beklentisi yarattı. Ancak bankacılık sektöründe konut kredi faizleri, iki faiz indiriminin ardından aylık yüzde 2,79’un altına inemedi. Bankacılık kaynaklarına göre, enflasyon ve faiz oranları yeterince düşmeden konut kredi faizlerinin yüzde 2,5’e gerilemesi güç görünüyor. Sadece 20 baz puanlık bir indirim olabileceği öngörülüyor.
Merkez Bankası, 2025 için enflasyon tahminini yüzde 24, 2026 sonu için ise yüzde 12 olarak belirlerken, 2027’de bu oranı yüzde 8 seviyesine çekmeyi planlıyor. Eğer şartlar uygun giderse, bankacılara göre, düşük çift hanelere geri düşen enflasyon ile birlikte 2026’nın ikinci yarısında konut kredisi faizlerinin yüzde 1’in altına inmesi muhtemel. Merkez Bankası, geçen yıl mayıs ayında zirveye ulaşan enflasyonun ardından, hazirandan itibaren dezenflasyon sürecine girmiş, politika faizinde indirim sürecine aralık ayında başlamıştır. Aralık ve ocak toplantılarında yapılan 250’şer baz puanlık indirimle, politika faizi yüzde 50’den yüzde 45’e çekilmiştir. Bu durum, konut sektöründe beklenen hareketliliğin yaşanması için konut kredi faizlerine yansıma göstermeye başlamıştır.
Konut kredi faizi yüzde 3’ün altına indi
Aralık ayında Merkez Bankası’nın faiz indirimi öncesinde konut kredileri, aylık yüzde 4,5 seviyelerine kadar yükselmişti. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenen limitlerin dışında kalan ilk ve yeni ev kredileri ise yüzde 3,3 civarlarında işlem görmekteydi. Aralık ayındaki faiz indirimleri sonrasında, öncelikle 20-25 baz puanlık bir düşüş yaşandı, ardından ise ocak ayındaki PPK toplantısı sonrasında yine benzer oranda bir indirim geldi. Bu gelişmeler sonucunda, BDDK limitleri dışında kalan ilk ev kredilerinin faiz oranları, bazı bankalarda yüzde 2,79’a kadar düştü.
Ancak konut kredilerindeki bu faiz düşüşü, beklenenden daha düşük kaldı ve kredi talebini artıracak düzeye ulaşamadı. Aylık yüzde 2,79 konut kredi faizinin yıllık bileşik oranı yaklaşık yüzde 39,13 seviyesinde, bu oran hem yıllık enflasyonun hem de politika faizinin altında kalıyor. Bununla birlikte, yüksek taksit geri ödeme miktarları, konut kredisi talebinin artmasına engel teşkil ediyor.
Enflasyonun düşük çift haneye inmesi bekleniyor
Bankacılık sektöründen gelen kaynaklar, aylık konut kredi faizinin yüzde 2,5’e düşebileceğini belirtmekte. Bu durumda yıllık bileşik oran yaklaşık yüzde 34,5 seviyesine ulaşacak. Ancak tarihsel verilere bakıldığında, enflasyonun düşük çift hanelerde olduğu dönemde konut kredi faizlerinin yüzde 1’in altında olmasının çok uzağındayız. Merkez Bankası’nın tahminlerine göre, 2027’de enflasyon tek haneli rakamlara düşecekken, 2026 sonu için öngörülen oran yüzde 12. Bu durum, 2026 ikinci yarısından itibaren konut kredilerinin de yüzde 1’in altına inebileceği anlamına geliyor. Ancak bu dönemden önce bazı kamu bankaları tarafından yürütülecek kampanyaların da bu durumu etkileyebileceği ifade ediliyor.
Bankacılık sektöründeki yetkililer, enflasyon ve politika faizi belli bir seviyenin altına inmeden konut kredi faizinin yüzde 2,5’in altında gerilemesinin zor olduğuna dikkat çekiyor. Özel kampanyaların düzenlenebileceğinin altı çizilirken, bu kampanyaların tüm kesimlere ulaşmasının zor olacağı ifade ediliyor. Konut kredileri için geniş çaplı bir kullanım için biraz zaman gerektiği belirtiliyor.
Yeni kampanyalar sayesinde arzın artmasının, konut talebini ve kredi oranlarını olumlu yönde etkilemesi bekleniyor. Emlak Konut, daha önce 25 projeyi kapsayan yeni bir kampanya duyurdu ve bu kampanyanın bir seçeneğinde faiz oranı yüzde 0,99 olarak belirlendi.
Konut fiyat artışı yeni yılda hız kazandı
Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi, yönünü yukarı çevirdi. Ocak ayında, konut fiyat endeksi aylık bazda yüzde 4,7 artmışken, yıllık artış oranı yüzde 31,9 olarak belirlendi. Böylelikle fiyat artışı, 2024’ün son çeyrek ortalaması olan yüzde 2,3’e kıyasla hızlanmış oldu. Ancak fiyatlardaki düşüş eğilimi de durdu. QNB bankası ekonomistleri, mevsimsellikten arındırılmış TÜFE ile konut fiyatlarındaki reel değişimi takip ediyor. Buna göre, Türkiye genelinde konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına göre reel olarak yüzde 7,2 oranında geriledi. Yeni konutlardaki yıllık reel düşüş ise yüzde 5,8 ile sınırlı kaldı. Aylık eğilimlere göz atıldığında, reel konut fiyatlarının son dönemde tüm konutlarda yatay bir eğilim izlediği, yeni konutlarda ise ocakta hafif bir artış olduğu gözlemleniyor.
Konutta fiyatlar aşırı gitmeyecek arz talep dengelenecek
Gayrimenkul sektörü uzmanları, 2025 yılında arzın talebe yaklaşacağı bir dönem beklediklerini belirttiler. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2024 yılının konut kredileri açısından oldukça zorlayıcı olacağını ifade etti. Faizlerin yüksek olmasının alıcı ve satıcıyı birbirinden uzaklaştırdığını ve alım satım işlemlerinin nakit olarak gerçekleştirilmek zorunda kalındığını belirtti. Türkiye’de ne olursa olsun aylık ortalama 120 bin konut satışı gerçekleştiğini vurgulayan Yazıcı, “2025 yılı zor bir yıl olmayacak. Konut kredi hacmi 2024 yılında yaklaşık yüzde 12 civarında arttı, bu yıl faizler gerilerse biraz daha artmasını öngörüyoruz” şeklinde konuştu.
Kaynak: Ekonomim
