ŞEBNEM TURHAN
Yükselen faiz oranları ve artan fiyatlar, alım gücündeki düşüş ve uygulanan kısıtlamalar konut kredisi kullanımını önemli ölçüde azalttı. Bankacılık sektöründe konut kredi stoku yıl başından bu yana yalnızca yüzde 8,54 artarken, son bir yıldaki büyüme oranı ise yüzde 24,91 olarak kaydedildi. Ancak konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı düşerken, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre bu oran sadece yüzde 25 olarak belirlendi. Geçmiş yıllarda bu oran yüzde 49 civarındaydı. Konut kredisi kullanımında yaşanan bu daralma sürecinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), mart ayında ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payının yüzde 16’yı geçtiğini ve geçen yıla göre yüzde 41 oranında arttığını ortaya koydu. Uzmanlar, BDDK’nın Ağustos 2023’te uygulamaya koyduğu kısıtlamaların konut kredi kullanımını ve miktarını azalttığını, sayı artsa da kredi miktarının düşük kalması nedeniyle konut kredi stokunun aynı oranda yükselmediğini belirtiyor.
Konut Kredisi Payı Geriliyor
BDDK verilerine göre, konut kredi stoku 555 milyar lira seviyesinde. Bankacılık sektöründeki toplam tüketici kredileri ise 2.2 trilyon lirayı aşmış durumda. Bu durum, konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payının yüzde 25,18’e düştüğünü göstermektedir. Bu oran tarihi bir minimum seviyeyi işaret ediyor. Konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı son bir yılda 2.2 puan, son beş yılda ise neredeyse 16 puan gerilemiş bulunuyor. 2020 Nisan ayında bu pay yüzde 40,41, geçen yılın Nisan ayında ise yüzde 27,38 olarak tespit edilmişti.
Bu düşüşte yüksek faizler ve BDDK’nın 24 Ağustos 2023’te devreye soktuğu kısıtlamaların etkisi büyük. Günümüzde, birinci el konut için en fazla yüzde 80 oranında kredi kullanılabiliyor ve bu da yalnızca 5 milyon liranın altında kalan evler için geçerli. İkinci el konutta bu oran yüzde 90’a çıksa da uygulama, konut değerinin 1 milyon liranın altında olduğu durumlarla sınırlı. 10 milyon lira ve üzerindeki ikinci el konut alımları ise krediye kapalı durumda. Bir veya daha fazla evi olan bireyler için birinci el konut alımında azami kredi oranı yüzde 20 iken, bu oran da yalnızca 5 milyon liranın altında kalan konutlar için geçerli. İkinci el konutlarda 1 milyon liranın altında kalan konutlara yüzde 22,5 oranında kredi kullanımı yapılabiliyor.
İpotekli Satışlarda Artışın Nedeni Nedir?
BDDK’nın kısıtlamalarının yanı sıra, konut kredi faiz oranları da yüzde 3’ü aşıyor. Bazı bankalar konut kredisi kampanyaları düzenlese de, aylık faiz oranları henüz yüzde 2,59’un altına düşmedi. Bu yüksek faiz oranları ve alınabilecek kredinin sınırlandırılması, konut kredi hacminin yavaş artmasında büyük rol oynadı. Peki, konut kredi bakiyesinin yavaş artışına karşın TÜİK verilerinde görülen ipotekli konut satışındaki hızlı artışın sebebi ne?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Müdürü Makbule Yönel Maya, kredili konut satışlarını geçmiş yıl verileri ile karşılaştırmanın önemini vurguladı. Maya, Türkiye’deki 2023 seçimlerinin ardından değişen ekonomi yönetimi ve programı çerçevesinde, 24 Ağustos 2023’te BDDK’nın konut kredilerine yönelik sınırlamalar getirdiğini hatırlatarak bunun yatırım amaçlı konut alımını olumsuz etkilediğini belirtti. Konut satışlarındaki bu sıkılaşmanın uzun bir süredir devam ettiğini ve geçen yılın aralık ayında başlayan politika faiz indirimlerinin konut kredi kullanımında hafif hareketlenmelere neden olduğunu ifade etti. Maya, “Yılın başından itibaren gelen faiz indirimleri olumlu bir tablo oluşturdu. Bu nedenle konut kredisi ticaretinde ufak bir hareket meydana geldi. Konut kredi faiz oranları yüzde 3,3 seviyesinden yüzde 2,89’a geriledi, bazı bankalar ise yüzde 2,69’a kadar düştü. Bu oranlar bile enflasyonist ortamda bazı tüketiciler tarafından tercih edildi.” şeklinde konuştu. Ayrıca, deprem nedeniyle eski evini satıp yenisini almak isteyenlerin de bu durumu tetiklediğini ekledi.
Adetli Satışta Artış, Hacimde Değil
Maya, konut satışlarında ipotekli satışların mart sonu itibarıyla toplam satışların yüzde 16’sını oluşturduğunu belirtti ve bu oranın geçmişte en iyi zamanlarda kredili satış oranının yüzde 46’ya kadar yükseldiğini hatırlattı. Ocak, Şubat ve Mart aylarında faiz indirimleriyle konut kredisi kullanımında düşük tutarlı bir artış gözlemlense de, kredili satışlarda adet olarak bir yükseliş olduğunu vurguladı. Bu süreçte konut kredi faiz oranlarının yüzde 2,59 seviyelerine düştüğünü ve nisan ayında da ipotekli satışta adet bazında artışın süreceğini öngördüğünü ifade etti.
Konut kredi bakiyesindeki düşüşün nedenini BDDK’nın kısıtlamaları ve kredi tutarının çok düşük olmasına bağlayan Maya, “Konut kredi hacmi artmıyor, ortalama olarak 2-3 milyon lira seviyesinde kredi kullanılıyor.” dedi. Nisan ayında ipotekli satışın toplam satış içindeki payının yüzde 15-16 seviyesinde olmasını beklediğini söyleyerek deprem korkusunun da bu durumu tetiklediğini belirtti. Ancak konut kredi hacminde kısa vadede bir genişleme beklemediğini ifade etti.
Konut Kredi Hacminde Artış Beklenmiyor
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, geçmiş aylara baktığında mart ayının son 20 ayın en yüksek satış verisini gösterdiğini ancak önceki yıllara kıyasla ipotekli konut satış payının düşük seviyelerde kalmaya devam ettiğini ifade etti. Yazıcı, geçmiş yıl verilerinin de etkisiyle kredi kullanım miktarının çok düşük olduğuna dikkat çekerek, yüzde 3 seviyesindeki konut kredi faizinin önümüzdeki dönemde de konut kredi hacminde bir artış beklemediğini vurguladı.
Kaynak: Ekonomim
