SADİ ÖZDEMİR
Osmanlı döneminde Mithat Paşa’nın 1863’te Pirot kasabasında (Sırbistan) yüksek faize ve tefecilere karşı kurduğu ‘memleket sandıkları’, daha sonra Ziraat Bankası ve Tarım Kredi Kooperatifleriyle evrim geçirerek, 1951 yılında Emlak Bankası Yapı Tasarruf Sandığı ile tekrar faaliyete geçti. Bu sistem sayesinde ‘faizsiz ya da uygun şartlarla uzun vadeli finansman’ sağlama sorunu önemli ölçüde çözülmüştür. Son yıllarda tasarruf finansman sektörüne yönelik mevzuatın güçlendirilmesi, yeni bir dönemin başlangıcını simgeledi; bu süreçte son 4 yıl içerisinde bu sistemle gerçekleştirilen konut, çatılı iş yeri ve araç sözleşme sayısı 24 kat artış göstermiştir.
Almanya’da konut sahipliğini artırmak amacıyla 19. yüzyılın sonlarında kurulan Yapı Tasarruf Sandıkları Sistemi, piyasa koşullarından daha uygun finansman ve vade şartları sunarak önemli bir başarı elde etti. İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra bu sistem Avrupa’nın diğer ülkelerine de yayıldı. Almanya’da son 70 yıl içerisinde 13 milyon kişi Yapı Tasarruf Sistemi ile ev sahibi oldu ve bu sistemin konut piyasasındaki payı yüzde 12’leri aştı.
Sözleşme Sayısındaki İnanılmaz Artış
Türkiye’de de konut sahipliği sorununun çözümüne yönelik kamuya ait uygun şartlı uzun vadeli taksitlendirme çalışmaları genellikle kısa ömürlü oldu. Ancak 1990’lı yıllarda özel sektör tarafından başlatılan ‘el birliği modeli’, 2021 yılı itibarıyla mevzuat ile güçlü bir altyapıya kavuşarak tasarruf finansman sektörüne dönüşmüştür.
Sözleşme Tutarı Üç Katından Fazla Artış Gösterdi
Yüksek enflasyon ve faiz oranları son üç yılda ‘barınma krizine’ yol açarken, tasarruf finansmanı sektörü sunmuş olduğu çözümlerle büyük bir büyüme kaydetti. Aynı zamanda finansman koşullarının araç (otomobil) sahipliğini zorlaştırması, sektöre olan ilgiyi artırdı. 2021 yılında 27,9 milyar lira olan sözleşme toplamı, 2025 Mart ayı itibarıyla 673,5 milyar lirayı geçti. Tasarruf Finansman Sistemi hakkında hâlâ eleştirel bir bakış açısına sahip olanlar olsa da, pek çok orta gelirli vatandaş bu sistemin sağladığı imkanlarla yüzlerini güldürmeyi başardı.
İkinci El Konut Pazarının Durumu
Tasarruf finansman sektöründeki bu hızlı gelişim, aynı zamanda ekonomideki konut ve otomobildeki ikinci el satışları üzerinde de olumlu etki yarattı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Mayıs ayında 130 bin 25 adet konut el değiştirirken, bunlardan sadece 19 bin 412 adedi ipotekli satışlardan oluştu. 110 bin 613 konut ise ‘diğer satış’ yöntemleriyle satıldı. ‘Diğer satış’ kategorisi, inşaat firmalarının kendi vadeli kampanyalarını da içeriyor. İlk el konut sayısı ise toplamda 39 bin 546 olarak belirlenmiştir. Bu veriler, pazarın çoğunluğunun ikinci el konut ağırlıklı olduğunu ortaya koymakta ve tasarruf finansman şirketlerinin bu alandaki etkisini vurgulamaktadır. Birçok vatandaş, yüksek fiyatlar ve kredi bulmanın zorluğundan dolayı yeni konuta erişim sağlayamamakta, bu durum onları tasarruf finansman şirketleri aracılığıyla daha uygun fiyatlı ikinci el konut edinmeye yöneltmektedir.
Bu durum otomobil pazarında da benzer bir yapı sergilemektedir. Yeterli ve uygun faizli otomobil kredisi alamayan vatandaşlar, ‘tasarruf finansman şirketlerinin’ kapısını çalarak önce taksit ödemelerine başlamakta, ardından seçtikleri ikinci el aracı şirket aracılığıyla satın almaktadır. İkinci el otomobil pazarı, birinci el pazarına kıyasla ortalama dört kat daha büyük bir hacme ulaşmıştır.
Sistem Nasıl İşliyor?
1- Tasarruf finansman sistemi, bankalardaki kredi sisteminden farklı olarak müşterilerine anında nakit imkanı sunmaktadır.
2- Müşterinin tahsise hak kazanması, belirli bir tasarruf tutarına ulaşması ve sistemde belirli bir süre yer almasına bağlıdır. Müşteri, almak istediği varlığı kendisi bulur ve ödemeyi direkt olarak satıcıya yapar.
3- Tasarruf finansman şirketlerinde sözleşmeler, Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi ve Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi olarak iki ana gruba ayrılır.
4- Müşteri Bazlı Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Müşteri bazında bağımsız olarak düzenlenen bu sözleşmede, tahsisat tarihi önceden belirlenir. Peşinat ödeme zorunluluğu yoktur ancak yüksek peşinat ödeyenler daha erken tahsisatta bulunabilirler. Mevzuatta ve sözleşmede belirtilen şartların sağlanması durumunda tasarruf finansman şirketleri, müşterilere tahsisat yapmaktadır.
5- Çekilişli Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Çekiliş grupları oluşturularak, tasarruf finansman sözleşmeleri düzenlenir. Bu sisteme katılan bazı şirketler, aylık ya da üç aylık olarak noter huzurunda çekilişler düzenler. Çekiliş tarihleri önceden duyurulur ve hak kazanan müşterilere tahsisat yapılır.
6- Finansman sürecinde, finanse edilen varlık için kısmi ipotek veya rehin teminatı alınabilir. Tüm taksitlerin ödenmesi ve borcun kapanması ile birlikte, konut veya taşıt üzerindeki ipotek ve rehin işlemleri kaldırılır.
Kaynak: Finansal Kurumlar Birliği
Kaynak: Ekonomim
